조란 맘다니 뉴욕 시장이 지난 17일 기자회견을 하고 있다. AP 연합뉴스


뉴욕과 서울, 유사한 위기, 반대의 선택?
2025년 뉴욕 시장 선거에서 민주당 후보 맘다니가 당선됐다. 그는 민주당 주류의 대명사와도 같은 쿠오모를 제쳤다. 언론과 선거전문가들은 올 초만 해도 고작 1% 지지율에 그쳤던 그의 예상 밖 선거 승리의 비결을 더 ‘저렴한 뉴욕(affordable New York)’의 호소력에서 찾았다. 맘다니는 선거 내내 젊은 세대가 치솟는 임대료와 학자금에 짓눌려 있음을 강조했다. 그가 내세운 해법은 “임대료 동결과 공공 릴게임방법 주택 공급 확대”였다. 이 메시지에 20·30대 뉴요커들이 열광했다. 그 결과 뉴욕 역사상 최초의 무슬림 시장이자 밀레니얼 세대 시장이 탄생했다. 주택 문제의 정치적 폭발성을 보여주는 사례다.
서울로 눈을 돌려보자. 내년 서울시장 선거에서 민주당 후보의 전망이 어둡다는 것은 정치권 안팎에서 공공연한 이야기다. 그 우울한 전망의 배경에는 ‘ 사이다쿨바다이야기게임 불안정한 서울 부동산’ 시장이 있다. 이런 질문을 던져보자. 뉴욕의 주거불안은 진보 시장을 낳았는데, 왜 서울의 주거불안은 보수 시장을 밀어주는가. 같은 위기, 정반대 선택이다. 이 엇갈림의 한가운데 20대, 좀 더 포괄적으로 말하면 청년층이 있다.
서울, 젊은이의 양지

국가데이터처에 따르면, 서울 야마토게임예시 은 20대 청년들이 가장 많이 모여드는 도시 중 하나다. 2020년 이후 5년간 약 22만 명의 젊은이가 서울로 입성했다. 경기도 다음이다. 모든 연령대가 서울에 들어오고 싶어 하지만, 계속 남을 수 있는 것은 아니다. 사실은 정반대다. 서울에 거주하는 여러 연령대 중 전출보다 전입이 많은 유일한 세대가 20대이다. 10대 이하를 제외한 근로가능 연령대만 손오공릴게임 놓고 볼 때, 20대를 제외한 모든 세대는 서울을 떠난다. 지난 5년간 47만 명이 나갔다. 한마디로 서울은 거주자 중 20대 비중이 늘어나는 도시라는 결론이 나온다.

20대가 서울로 이동하는 가장 직접적 이유는 일자리다. 서울에는 한국의 주요 회사들이 모여 있다. 그래서 금융, IT, 콘텐츠 같은 고부가가치 일자리들을 카카오야마토 원하면 서울로 가야 한다. 젊은 여성들이 이러한 이유로 지방을 떠난다. 조선·자동차처럼 지방에 생산기지를 둔 전통적인 제조업은 다를까? 경남대 양승훈 교수에 따르면, 이들 회사조차 서울 (혹은 경기도)로 모여들고 있다. 생산 과정에서의 ‘구상’과 ‘실행’의 지리적 분리가 일어나고 있기 때문이다. 생산공장은 울산에 있지만 R&D, 기획, 엔지니어링, 디자인 같은 고부가가치 ‘구상’ 기능은 서울과 인접한 판교·마곡에서 수행된다. 청년층이 찾는 양질의 첫 일자리가 서울에 있다. 경력을 쌓고 직업적 이동성을 높여줄 괜찮은 일자리의 상당수가 서울에 있다는 뜻이다. 이것이 서울이 20대의 ‘젊은이의 양지’가 된 이유이다.



나머지 세대는 왜 서울을 떠날까?

KDI 조덕상 박사는 이를 거주의 ‘편익과 비용’ 사이의 경쟁으로 설명한다. 그는 지역 토지가치(주택가격)를 지역내총생산(GRDP)로 나눈 값을 ‘예측 지표’로 이용하는데, 이 지표로 5년 뒤 인구 움직임을 매우 정확히 예측할 수 있다고 본다. 그의 분석에 따르면 수도권 인구 순유입과 5년 전 예측 지표 간 상관관계(1 또는 -1에 가까울수록 강한 상관관계)는 무려 –0.9가 넘는다. 매우 강한 ‘음의 상관관계’가 존재한다는 뜻이다. 이 지표는 쉽게 말해 거주 비용을 거주의 경제적 편익으로 나눈 것이다. 따라서 이 지표가 -1에 가까울수록 그 지역이 ‘가성비’가 낮은 지역이기에 인구가 떠나는 경향을 보인다.

바로 서울이 그렇다. 주거비가 급격히 오르면 모든 세대가 가성비를 따져 계속 거주 여부를 판단한다. 젊은 층에게는 서울의 편익이 실제 소득 이상일 수 있다. 학업과 첫 일자리, 커리어 개발이라는 편익이 있기 때문이다. 흥미로운 지점은 바로 여기다. 같은 청년세대라 할지라도 30대와 20대의 행동 양상이 다르다. 30대는 소득이 더 높지만 주거비를 감당하지 못해 상대적으로 저렴한 경기·인천 신도시로 이주한다. 반면 20대는 소득수준이 더 낮음에도 오히려 이주를 미룬다. 이들 20대에게 서울은 ‘계층이동이란 기회의 땅’이고 여기서 밀려날 수는 없다고 생각하기 때문에 자리를 잡기 전까지 버티려 하는 것이다.
서울 아파트값은 노동시장 이중구조의 그림자다

이러한 맥락에서 서울 아파트 시장은 한국의 노동시장을 반영한다. 명지대 오지윤 교수는 이를 두고 서울 주택시장은 “본체가 아니라 그림자”라고 표현했다. 그에 따르면 본체는 정규직·대기업·공기업·전문직이 밀집해 있는 1차 노동시장이다. 상위 10% 가구의 평균소득은 연 2억 원이 넘는다. 이들에게는 해고 위험도 낮고, 연공서열 덕분에 소득이 우상향할 것이라는 믿음이 있기에 PIR(소득대비 아파트 가격)이 7배인 14억짜리 아파트라도 장기 대출을 끼고 사는데 주저함이 덜하다.

특히 서울 아파트는 ‘보유-양도-상속’에서 1가구 1주택에 대한 우대세율로 인해 그 어느 자산보다도 많은 비과세 혜택을 누릴 수 있는 투자 대상이다. 현재 비정상적으로 보이는 서울의 높은 아파트 가격은 일부에게 허용된 안정적 일자리와 소득 경로가 자산 가격으로 치환된 형태다. 따라서 ‘서울 아파트 1극 현상’은 주택시장 만의 문제가 아니다. 세대 간(혹은 동일 세대 내 계층 간) 이전의 단절 문제다. 지방의 집을 팔고도 서울 집을 구할 수 없다. 심지어 인천·경기의 집을 팔아도 마찬가지다. 이것이 단절이다.
페이팔의 공동 창업자이자 팔란티어의 설립자 피터 틸은 몇 년 전부터 미국에서의 사회주의의 발흥을 경고했다. 그는 엄격한 토지·건축 규제로 인한 뉴욕이나 실리콘밸리 같은 대도시의 주택 가격 급등에 주목했다. 좋은 일자리가 있는 곳에서 집값이 폭등하면 젊은 세대가 부모 세대와 같은 경로로 삶을 설계할 수 없게 되고 그 결과 세대 간 계약은 파기된다. 그는 이것이 정치적 갈등의 근원이 될 것이라고 보았다. 이는 우리나라의 상황에서도 유효하다. 괜찮은 일자리는 서울에 몰려 있는데 서울에서의 내 집 마련의 길은 요원하다. 지방에는 집이 있지만 일자리가 없다. 바로 여기서 청년의 좌절감은 시작된다.



지난 9일 오전 서울 남산에서 바라본 아파트의 모습. 연합뉴스


부동산 ‘내로남불’과 민주당의 딜레마

한국에서 정치적으로 상대방을 공략하는 가장 효과적인 담론은 ‘내로남불’이다. 이 프레임에 걸리면 빠져나오기 어렵다. 국민의힘과 오세훈 서울시장은 정부 규제로 서울 주거 시장 진입 기회가 제약된 세대를 향해 이 프레임을 활용하고 있다. 이재명 정부는 서울의 거의 모든 지역을 토지거래허가구역으로 지정해 금융 레버리지를 이용한 주택매입을 거의 막았다. 극단적이긴 하나 현재의 시장 상황을 고려하면 불가피한 측면이 있다. 그런데 이 정책을 주도하는 국토교통부, 금융위원회와 용산 대통령실, 더불어민주당 의원들은 어디에 사는가? 이들 대다수가 서울 아파트에 산다. 이 모순적인 사실이 부각될수록 부동산 내로남불의 논리는 정치적으로 힘을 얻는다.

뉴욕의 주택 공급을 막는 것이 기존 입주자라면, 서울의 주택 공급을 주저하는 것은 정부(중앙정부와 서울시)다. 난개발을 막는다는 명분을 내세워서다. 그러나 필자가 보기에, 올해나 늦어도 내년 초 용산이나 태릉 같은 서울 핵심지역에 아파트 공급대책이 나오지 않는 한, 서울의 부동산은 다시 요동칠 것이다. 그리고 이는 다시 세대간 자산격차를 벌릴 것이고 이는 세대간 정치적 갈등으로 이어질 가능성이 매우 높다. 나는 문화적으로 보존 가치가 있는 사대문 이내만 아니라면 서울에 충분한 수준의 신규 아파트를 제공할 필요가 있다고 생각한다. 장소는 용산공원의 일부가 적당하다고 생각한다.
이러한 판단은 본질적으로 ‘기회’에 대한 철학적이며 정치적 선택의 문제다. 뉴욕의 매력은 여행객에게는 센트럴 파크일 수 있지만, 뉴요커에게 진짜 가치는 공원 풍경이 아니라 기회다. 한국 청년에게도 마찬가지다. 용산공원은 기성세대가 지키려는 상징이다. 쾌적한 환경, 녹지 보존, 난개발 방지라는 명분 아래 주택 공급은 제한된다. 하지만 20대에게 진짜 필요한 것은 무엇인가. 용산공원의 쾌적함인가, 아니면 혼잡하더라도 도심에서 살 수 있는 아파트인가. 청년들은 공원보다 기회를 원한다. 서울에 살면서 일자리에 접근할 권리를 원한다. 그러나 현재 정책은 청년의 진입을 막고 기성세대의 자산과 쾌적함을 지킨다. 이것이 부동산 내로남불의 정치적 폭발력이며, 민주당이 서울시장 선거에서 고전하는 이유다.
최한수 경북대 교수(경제학) 기자 admin@119sh.info